翟东 2023年7月8日

根据最高法、最高检出台的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条：“国家工作人员利用职务上便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的，以受贿论处。”该意见只列明了市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的不属于受贿，但是该通知对于如何认定市场价格和如何认定“低于”并未进行清晰的规定。本文就围绕这两个问题进行具体分析，从而归纳出这两个问题具体判断的标准。

一、房屋市场价的认定

对于房屋市场价的认定方式不能统一而论，实践中应以新房和二手房区分认定。

对于新房来说，开发商在卖房时会进行一系列公开的促销活动，采用不同的政策来刺激卖房市场，因而购房者在购房时会享有不同的优惠价格而非是房企销售时公布的市场价。因此，如何认定受贿者购房的优惠价是否是房屋的正常市场价就显得至关重要。

首先，可以确定优惠幅度是否存在，从开发商内部资料、证人证言、及对外公开的优惠信息，如“58同城”、“链家”等平台即可以查到其对外公布的基础房屋价格，页可以查到当时房屋售卖时对外公布的优惠程度，以此来推算出一个市场价格。

其次，对于受贿罪来说，由于受贿对象身份的特殊性，因而还要证明房产优惠的政策是否针对的是不特定的大众而非个人或者极少数。如果对于不特定群体确实有优惠政策，对于是否具备优惠资格也需要进行举证说明。

综上，对于新房的市场价格进行一个整体把握，而不能单纯的以小区所有房屋平均的售价定为该房子的市场价。

对于二手房来说，其市场价格的认定应以当时市场的经济状况认定，在二手房交易中，买卖双方的交易价格是客观存在的，唯一变动的是二手房的市场价格。在受贿案件中，这类市场评估价格由发改委根据价格认定标准进行定价，因此对于二手房的市场价格不应以普遍市场价或当初购买价为准，首先应当以二手房购买的价格当成市场价，如果这一市场价与社会同一时期、同一小区的楼房价格差价过于大，才可以证明受贿人具有主观恶意。

二、如何认定“明显低于”

目前，在刑法的相关法律法规中对于低于并没有一个明确的规定。但在民法中对其有一个详细的规定，在认定是否低于时，可以作为一个参考依据。

根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定 ：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”因此，在民事关系中，买卖双方的交易价格如低于市场价的百分之七十才被明显认为不合理，换言之在百分之三十的亏损幅度中都是法律予以认可的。

需要指出的是，认定国家工作人员是否构成交易型受贿，除了要明显低于市场价格还需要证明国家工作人员存在利用职务便利为请托人谋利，且明知或应当知道自己的购房是因为为行贿人谋利以明显低于市价的价格购买，是权钱交易的结果，才能认定成立受贿罪。